Prêts immobiliers : le coût des garanties doit être inclus dans le TEG

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

Par un arrêt en date du 9 avril 2014 (pourvoi n° 12-28914), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que la déchéance du droit aux intérêts est encourue par le prêteur qui omet d'énoncer dans l'offre de prêt immobilier, en donnant une évaluation de son coût, la sûreté réelle exigée, qui conditionne la conclusion du prêt.

Dans cette affaire la Banque avait consenti à un emprunteur  un prêt immobilier garanti par un « privilège de prêteur de deniers ».

L’emprunteur avait saisi la justice pour invoquer l’existence d’une erreur affectant le Taux Effectif Global (TEG), dans la mesure où le coût de cette garantie exigée par le prêteur n’était pas pris en compte dans le calcul de ce taux.

La Cour de Cassation relève que le contrat de prêt « se borne à énoncer que le coût approximatif de la garantie, qui conditionne la conclusion du prêt, est nul, quand l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers entraîne nécessairement des frais susceptibles d'êtres évalués ».

Elle considère donc que la déchéance du droit aux intérêts du prêteur est encourue.

Cette décision signifie que chaque fois que le prêteur ne mentionnera pas, sur l’offre de prêt, le coût des garanties qu’il exige et qu’il n’intégrera pas le coût de ces garanties dans le calcul du TEG, la déchéance du droit aux intérêts du prêteur devra être prononcée.

Le texte complet de cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le coût des parts sociales doit être intégré dans le TEG

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

Selon une décision rendue le 9 décembre 2010 (pourvoi n°09-67089), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé, en des termes de principe que "le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l'établissement prêteur comme une condition d'octroi du prêt, constitue des frais entrant nécessairement dans le calcul du taux effectif global".

Dès lors, lorsqu'une banque impose à l'un de ses clients de souscrire à des parts sociales pour lui octroyer un crédit, ce qui est souvent le cas, le coût de souscription de ces parts sociales doit être pris en compte dans le calcul du Taux Effectif Global (TEG), tel qu'il est mentionné sur l'offre de prêt.

Le non respect de cette règle entraîne la déchéance du droit aux intérêts de la Banque.

Si d'autres décisions avaient déjà été rendues dans ce sens, les termes de principe de cette nouvel arrêt démontrent la volonté de la Cour de Cassation d'imposer cette solution.

Publication de la loi sur la réforme du Crédit à la Consommation

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

La loi du 1er juillet 2010, portant réforme du crédit à la consommation, a été publiée.

Son texte peut être consulté en cliquant sur ce lien. 

Cette loi vise principalement, selon ses promoteurs, à garantir une commercialisation plus responsable du crédit à la consommation et à mieux accompagner les personnes surendettées. 

Elle prévoit, notamment, un encadrement plus important de la publicité relative aux crédits. 

Elle réglemente par ailleurs plus strictement les activités de rachat ou de regroupement de crédits ainsi que les crédits renouvelables ou crédits "revolving".

Elle impose ainsi que chaque échéance d’un crédit renouvelable comprenne, désormais, un amortissement minimum du capital emprunté. 

Elle réforme par ailleurs les règles applicables aux cartes de fidélité des grandes surfaces afin que l’obtention d’un crédit soit dissociée de manière effective de l’offre d’un avantage commercial. 

Cette loi oblige en outre les organismes de crédit à évaluer la solvabilité des emprunteurs.

Elle allonge également de 7 à 14 jours le délai de rétractation dont bénéficie l'emprunteur. 

De surcroît, elle relève de 21.500 à 75.000 Euros le montant maximum des prêts pour lesquels les règles de protection des consommateurs prévues par le Code de la Consommation s'appliquent de manière automatique.

Cette loi prévoit, enfin, d’accélérer les procédures de surendettement.

Elle constitue donc une avancée importante, même si elle se révèle insuffisante pour faire face aux situations de surendettement qu'affrontent de nombreuses familles françaises.

Bordereau de rétractation : l'arrêt du 14 janvier 2010

Par Yann Gré, Avocat à Créteil

Par une décision en date du 14/01/2010, la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a confirmé la jurisprudence de nombreux Tribunaux d'Instance concernant le formulaire de rétractation devant figurer sur l'offre de prêt remise à l'emprunteur en matière de crédit à la consommation.

La Cour de Cassation considère que le prêteur qui a accordé un crédit suivant une offre préalable ne comportant pas de formulaire détachable de rétractation doit être déchu de son droit aux intérêts.

 
Cette décision, qui s'appliquera, en particulier, à tous les contrats de crédit revolving, signifie qu'à chaque fois qu'une Banque ne sera pas capable de prouver que l'offre de prêt remise à l'emprunteur comportait bien un bordereau de rétractation, elle perdra son droit aux intérêts, et que l'emprunteur ne sera tenu qu'au remboursement du capital, déduction faite des intérêts.
 

Le texte complet de cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.

La proposition de loi relative à la suppression du crédit revolving

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

Une proposition de loi relative "à la suppression du crédit revolving, à l'encadrement des crédits à la consommation et à la protection des consommateurs par l'action de groupe" a été déposée à l'Assemblée nationale le 2 septembre 2009 par Jean-Marc Ayrault et un certain nombre d'autres députés.

Il n'est pas certain que cette proposition soit un jour adoptée.

Elle émane en effet de l'opposition et est en contradiction avec le projet de loi portant réforme du crédit à la consommation présenté par le gouvernement qui est actuellement en cours d'examen.

Cette proposition de réforme est cependant particulièrement intéressante et se montre très audacieuse.

Elle vise notamment à interdire :

- les crédits revolving ;

- les hypothèques rechargeables ;

- la vente de lots promotionnels liés à l'acceptation d'une offre préalable de crédit.

Elle prévoit également

- d'augmenter le délai de rétractation ;

- de créer un fichier national des crédits aux consommateurs ;

- de modifier les dispositions légales relatives au taux annuel global (TEG) et au taux usuraire ;

- de réguler le taux variable des contrats de prêts.

Si cette proposition était adoptée, elle permettrait, de tout évidence, de réduire de manière importante les situations de surendettement, qui sont malheureusement de plus en plus fréquentes à l'heure actuelle.

Le texte de cette proposition peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Taux Effectif Global (TEG) erroné : du nouveau

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

Aux termes d'un arrêt en date du 13 novembre 2008 (pourvoi n° 07-17737), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que, dans l'hypothèse où un établissement bancaire subordonne l’octroi d’un crédit immobilier à la souscription d’une assurance-incendie, il lui incombe de s’informer auprès du souscripteur du coût de cette assurance avant de procéder à la détermination du Taux Effectif Global (TEG), dans le champ duquel un tel coût entre impérativement.

Cette décision particulièrement importante signifie que la Banque ne peut plus invoquer l'argument selon lequel le coût de l'assurance-incendie n'était pas connu lors du calcul du Taux Effectif Global pour tenter d'échapper à ses responsabilités.

En l'absence de prise en compte du coût de l'assurance-incendie dans le calcul du TEG, la sanction applicable est la nullité de la clause d'intérêt.

L'enjeu est dès lors particulièrement important.

En pratique, de très nombreux prêts immobiliers comportent un TEG erroné.

Le texte complet de l'arrêt de la Cour de Cassation peut être consulté en cliquant sur ce lien.

L'étendue de l'obligation de conseil du banquier

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

Par un arrêt en date du 2 mars 2007, l'Assemblée Plénière de la Cour de Cassation a apporté des précisions importantes sur l'étendue du devoir de conseil du Banquier.

Aux termes de cette décision, le Banquier, qui propose dans le cadre d'un prêt, l'adhésion à un contrat d'assurance de groupe, est tenu d'éclairer son client sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation.

Ceci signifie que l'emprunteur défaillant pourra invoquer la responsabilité de la Banque, si l'Assureur refuse de prendre en charge les échéances impayées et que la Banque ne justifie pas avoir donné une information personnalisée suffisante à son client sur l'adéquation du contrat d'assurance proposé à sa situation personnelle.

Le texte de cet arrêt est le suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué rendu sur renvoi après cassation (Com. 26 mai 2004, pourvoi n° 02-11.504), qu'à l'occasion de prêts consentis par la caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Touraine et du Poitou (la caisse), M. X..., exploitant agricole, a adhéré à des assurances de groupes souscrites par le prêteur auprès de la Caisse nationale de prévoyance (l'assureur) ; que par arrêt irrévocable du 25 mars 1997, la cour d'appel a rejeté sa demande, et celle de son épouse, tendant à voir dire que l'assureur devait sa garantie ; qu'estimant que la caisse avait manqué à son devoir d'information et de conseil en faisant adhérer le mari à une assurance de groupe inadaptée, les époux X... l'ont assignée en réparation du préjudice subi du fait de la situation de non-assurance ;

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, l'arrêt retient qu'en présence d'une clause claire et précise des contrats d'assurance, les époux X... ne pouvaient ignorer que l'assurance de groupe ne couvrait que l'invalidité totale et définitive et ne s'appliquait pas à la seule inaptitude à la profession d'agriculteur et que la caisse, qui n'avait pas l'obligation de conseiller à M. X... de souscrire une assurance complémentaire, n'a pas manqué à son obligation de conseil et d'information ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris.

Le Surendettement

Par Yann Gré, Avocat à Créteil (94)

De nombreuses familles françaises sont confrontées au douloureux problème du surendettement.

Le recours de plus en plus fréquent au crédit tant dans ses formes classiques, que sous de nouvelles formes plus insidieuses, peut avoir des conséquences particulièrement graves.

En effet, lorsque un évènement imprévu survient (divorce, licenciement…), ou tout simplement, lorsque les crédits s’accumulent, il peut devenir difficile de faire face à l’ensemble de ses obligations.

Or, en cas d’incident de paiement, l’intégralité des sommes restant dues, intérêts et frais compris, devient immédiatement exigible.

Les contrats de prêt prévoient en outre souvent le versement d’indemnités au profit de l’organisme de crédit, qui ont pour effet d’augmenter considérablement la dette.

C’est pourquoi la loi est venue au secours des consommateurs, en imposant aux organismes de crédit des règles très strictes lors de la conclusion des contrats de prêt (mentions obligatoires, délais à respecter, information du client…) sanctionnées, notamment, par la perte de leur droit aux intérêts (lois dites SCRIVENER I et II des 18 janvier 1978 et 13 juillet 1979).

Cette forme de protection s’étant avérée insuffisante, une loi du 31 décembre 1989 (dite loi NEIERTZ) a créé une procédure de « surendettement » des particuliers.

Il s’agit d’un dispositif de règlement collectif des dettes des particuliers surendettés.

La loi NEIERTZ a institué des Commissions Départementales de Surendettement des Particuliers ayant pour mission de traiter les situations caractérisées par « l'impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir ainsi qu'à l'engagement qu'il a donné de cautionner ou d'acquitter solidairement la dette d'un entrepreneur individuel ou d'une société dès lors qu'il n'a pas été, en droit ou en fait, dirigeant de celle-ci. ». (Article L 330-1 du Code de la Consommation).

Le débiteur surendetté doit saisir la Commission Départementale de Surendettement en complétant un dossier faisant apparaître l’ensemble de ses ressources et de ses dettes.

Après avoir vérifié que le dossier correspond bien aux critères du surendettement, la Commission dresse un état d’endettement porté à la connaissance de l’ensemble des créanciers ainsi que du débiteur.

Il est alors possible de faire suspendre les poursuites qui pourraient être en cours à l’encontre du débiteur.

Une fois l’état d’endettement dressé, la Commission de Surendettement a pour mission de concilier les parties (débiteur surendetté et créanciers) en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement devant être approuvé par le débiteur ainsi que par ses créanciers.

Ce plan peut, notamment, comporter des mesures de report ou de rééchelonnement des dettes, des abandons de créance ainsi qu’une réduction du montant des intérêts, ou même leur abandon pur et simple.

Si aucun accord ne peut intervenir entre le débiteur surendetté et ses créanciers, la Commission peut émettre des recommandations tendant, par exemple, à un rééchelonnement des dettes, à une réduction du taux d’intérêt, et même à un moratoire, à l’issue duquel la situation du débiteur est réexaminée.

Si sa situation ne s’est pas améliorée, la Commission peut alors recommander un effacement total ou partiel des dettes.

Après avoir vérifié leur bien fondé, le Juge peut rendre obligatoires les mesures recommandées par la Commission de Surendettement.

La procédure de surendettement présente donc de nombreux avantages pour les ménages qui n’arrivent plus à faire face à leurs dettes.

Les ménages concernés ont donc tout intérêt à saisir la Commission de Surendettement dès que surviennent des difficultés, sans attendre que la situation ne soit irrémédiablement compromise.

Il existe par ailleurs, depuis 2003, une procédure de « Rétablissement Personnel ».

Il s’agit d’une sorte de « Faillite Civile », permettant d'effacer la totalité des dettes dans les situations les plus graves.